החשש הגדול
פעמים רבות אני נתקל בחשש העולה בקרב דיירים בפרוייקטים של התחדשות עירונית לעניין לוחות הזמנים בפרוייקט. אנשים חוששים מפני איחורים כיוון שעליהם לתכנן את מהלך חייהם, כמו למשל לרשום את הילדים למוסדות חינוך, להכין חדר לתינוק נוסף, לדעת לכמה זמן לשכור דירה כשנאלצים לעבור בגלל הפרוייקט ובכל המקרים האלו ובאחרים יש חשיבות גבוהה מאוד לאיחורים במסירת הדירות לדיירים.
מה אומר בית המשפט
בית המשפט כבר קבע כי יש להביא בחשבון גם את העובדה ש”מועד מסירת הדירה הוא מעיקרי הסכם מכר דירה. לכן, אם הקבלן לא עמד במועד, יש לראותו כמי שהפר את ההסכם באופן יסודי” (ת”א (מחוזי ת”א) 2530/05 שושנה בית עדה נ’ מאיה א.א.מ. נכסים בע”מ).
מה גובה הפיצוי
לעיתים התנהלות הדיירים והיזם יכולים להשפיע על גובה הפיצוי ולכן עוה”ד של הדיירים אמור להנחות אותם כיצד לנהוג ומכאן חשיבותו של עו”ד דיירים אקטיבי הצמוד לכל פעולה שהדיירים עושים. הנה למשל בת”א 45548-04-15 סולומון ואח’ נ’ ברמי נקבע כי אמנם איחור במסירת דירה מקבלן מהווה הפרה של ההסכם מכר בין הקבלן לדיירים אולם הוחלט לפסוק רק מחצית מסכום הפיצוי המוסכם מכיוון שהיו נסיבות מקלות ביניהן כי הקבלן אפשר לדיירים לאכסן ציוד בבית מספר חודשים לפני מועד מסירת החזקה. כמו כן נקבע כי הקבלן ישלם בנוסף לפיצוי המוסכים גם דמי שכירות בהתאם לאמור בהסכם. בסך הכל קיבלו הדיירים כ 65,000 ש”ח אליהם צורף סכום הוצאות התובעים בגין התביעה וועוד שכ”ט עו”ד תובעים בסך 11,348 ₪.
כמובן שישנם גם מקרים בהם בית המשפט יסכים להגדיל את הפיצוי בהינתן נסיבות המצדיקות זאת למשל במקרה בו איחר הקבלן במסירת הדירה ב 14.5 חודשים נקבע כי הקבלן ישלם 72,250 ש”ח שכללו גם פיצוי בשל עגמת הנפש שנבעה מהתנהלות היזם והוצאות מוגדלות בסך 18,000 ש”ח בשל המרחק בין מקום הדירה, אילת, למקום בו נוהל התיק – תל אביב (ת”א 31174-12-13 בטיטו ואח’ נ’ יוסף צליח בע”מ).
מה הדין בהתחדשות עירונית
חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 קובע פיצוי, בלא הוכחת נזק, אם לא נמסרה הדירה לקונה לאחר 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר בסכום כמפורט בתת הסעיפים לחוק שנע בין 1.5 פעמים משווי שכירות של דירה דומה עד לשווי השכירות. כך שבמקרה של התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי ותמ”א 38/2 הפיצוי ברור למדי, אולם נשאלת השאלה כיצד יחושב הפיצוי במקרה של תמ”א 38/1 בו מחוזק הבניין ולדירות רק מתווספים חלקים נוספים ולא מדובר במסירת דירה שלמה אלא מסירה של חלקים שנוספו לדירה כגון ממ”ד ומרפסת?
במקרים האלו מה שיקבע את גובה הפיצוי הוא הפיצוי המוסכם למקרה של איחור כפי שנקבע בהסכם. אז שימו לב לכתוב בהסכמים שלכם ולמה שהעו”ד שלכם עושה אחרת תצאו גם באיחור וגם בידיים ריקות.